Tư Vấn Điện Cho Nhà Xưởng Đi Thuê: Chủ Xưởng và Người Thuê Lo Phần Nào

Với nhà xưởng đi thuê, chủ xưởng thường lo phần nguồn: trạm biến áp, tủ điện tổng, cáp trục tới điểm đấu nối, tiếp địa, chống sét và chiếu sáng chung đúng như lúc bàn giao. Người thuê lo mọi thứ phía sau điểm đấu nối: tủ phân phối cho máy móc, cáp tới từng thiết bị, ổ cắm công nghiệp, chiếu sáng bổ sung và phần tụ bù nếu dùng công tơ riêng. Ranh giới này không có luật nào ấn định sẵn, nên phải ghi rõ trong hợp đồng thuê và biên bản bàn giao hiện trạng điện.

Bài này đi theo góc nhìn của bên thuê: cần hỏi gì, kiểm tra gì trước khi ký, và khi phải cải tạo thì chia việc thế nào cho khỏi tranh cãi về sau. Nếu xưởng đã thuê xong và cần làm phần điện bên trong, anh chị có thể xem thêm dịch vụ thi công điện nhà xưởng trọn gói của Đại Phú Thịnh.

Chủ xưởng và người thuê thường chia phần điện thế nào?

Bảng dưới là cách chia phổ biến ở các khu công nghiệp và cụm xưởng cho thuê quanh TP HCM. Từng hợp đồng có thể khác, nhưng nếu hợp đồng không nói gì thì đây là điểm khởi đầu hợp lý để đàm phán.

Hai dòng hay gây tranh cãi nhất là công tơ và tụ bù. Nhiều xưởng nhỏ trong cụm dùng chung một công tơ tổng của chủ xưởng, sau đó chủ xưởng gắn đồng hồ phụ để chia tiền. Khi hệ số công suất của cả trạm thấp, tiền mua công suất phản kháng bị tính trên hóa đơn tổng, rồi chia lại cho các bên thuê theo cách chủ xưởng tự đặt ra. Nếu hợp đồng không có điều khoản này, bên thuê gần như không có cơ sở để đối chiếu.

5 việc nên kiểm tra trước khi ký hợp đồng thuê

1. Công suất trạm biến áp còn trống bao nhiêu

Câu hỏi đầu tiên không phải là “xưởng có điện chưa” mà là “xưởng được dùng tối đa bao nhiêu kVA”. Một trạm 1.000 kVA chia cho bốn xưởng thì mỗi xưởng chỉ có phần của mình, chưa kể chủ xưởng có thể đã hứa phần dư cho người thuê khác.

Ví dụ minh họa: một xưởng dự kiến lắp tổng 400 kW máy móc. Không phải máy nào cũng chạy cùng lúc, nên lấy hệ số đồng thời khoảng 0,7 thì phụ tải tính toán còn khoảng 280 kW. Với hệ số công suất 0,85, công suất biểu kiến cần khoảng 330 kVA. Nếu phần công suất chủ xưởng dành cho mình chỉ 250 kVA, máy cắt tổng sẽ nhảy khi các máy lớn khởi động cùng lúc. Cách tính chi tiết từ danh sách máy có trong bài tính phụ tải điện nhà xưởng từ danh sách máy móc.

Nên mang theo danh sách máy (công suất, điện áp, số pha) khi đi xem xưởng. Có danh sách này, kỹ sư điện chỉ cần nhìn tủ tổng và nhãn máy biến áp là biết xưởng có đủ hay không.

2. Tủ điện tổng và điểm đấu nối

Mở tủ điện của xưởng ra xem (có người của chủ xưởng đi cùng). Cần ghi lại dòng định mức của máy cắt tổng, tiết diện cáp vào tủ, tủ còn ngăn chờ hay đã kín, có đồng hồ đo dòng, áp hay không. Một máy cắt 400 A trên lưới 380 V chịu được khoảng 260 kVA; nếu thiết bị đặt sau nó cần nhiều hơn, việc thay máy cắt kéo theo thay cáp trục, và đó là phần việc của chủ xưởng.

Nếu phải lắp thêm tủ phân phối, bài các yếu tố khi chọn tủ điện công nghiệp nhà xưởng giúp anh chị biết cần hỏi nhà thầu những gì.

3. Công tơ đo riêng hay đo chung

Xưởng có công tơ riêng do điện lực quản lý thì hóa đơn rõ ràng, bên thuê tự theo dõi được sản lượng và hệ số công suất. Xưởng dùng đồng hồ phụ sau công tơ tổng thì cần hỏi: đơn giá tính theo giá điện lực công bố hay chủ xưởng cộng thêm phí, tiền công suất phản kháng chia thế nào, ai kiểm định đồng hồ phụ.

Trường hợp muốn tách công tơ riêng sau khi đã thuê, thủ tục do bên đứng tên hợp đồng mua bán điện (thường là chủ xưởng) làm việc với điện lực, nên cần chủ xưởng đồng ý bằng văn bản.

4. Tiếp địa và chống sét

Hỏi biên bản đo điện trở nối đất gần nhất. Không có biên bản, hoặc biên bản đã quá một năm, thì nên đề nghị đo lại trước khi nhận xưởng. Máy CNC, biến tần, thiết bị điện tử nhạy với nhiễu và rò điện; nếu nối đất kém, lỗi sẽ hiện ra ở máy của bên thuê chứ không phải ở tủ của chủ xưởng.

5. Bản vẽ và hồ sơ điện hiện trạng

Xin bản vẽ sơ đồ một sợi, bản vẽ mặt bằng điện và biên bản thí nghiệm thiết bị. Nhiều xưởng xây đã lâu không còn bản vẽ hoàn công. Khi đó nên lập biên bản hiện trạng có ảnh chụp tủ, nhãn thiết bị và chữ ký hai bên. Danh mục hồ sơ nên có tham khảo trong bài hồ sơ bàn giao sau lắp đặt hệ thống điện nhà xưởng.

Khi xưởng không đủ công suất: ai trả, ai làm thủ tục?

Nâng công suất trạm biến áp là việc của bên đứng tên trạm. Bên thuê không tự làm hồ sơ với điện lực được, nhưng thường là bên phải trả tiền vì mình là người cần thêm công suất. Có ba cách chia hay gặp:

• Chủ xưởng đầu tư, tăng giá thuê: phù hợp khi hợp đồng thuê dài, phần nâng cấp còn giá trị cho người thuê sau.
• Bên thuê trả, trừ dần vào tiền thuê: cần ghi rõ số tiền, thời gian khấu trừ và xử lý thế nào nếu chấm dứt hợp đồng sớm.
• Bên thuê trả toàn bộ: thường khi nhu cầu đặc thù (lò nung, máy ép lớn). Nên thỏa thuận trước thiết bị thuộc về ai khi trả xưởng.

Thời gian làm thủ tục nâng công suất phụ thuộc điện lực khu vực và việc có phải kéo thêm đường dây trung thế hay không. Đừng lên lịch chạy máy dựa trên một con số chủ xưởng ước chừng; hãy hỏi điện lực hoặc đơn vị thi công trạm.

Cải tạo điện bên trong xưởng thuê: thỏa thuận gì trước?

Phần lớn tranh chấp không đến từ tiền điện mà đến từ việc bên thuê tự ý làm lại hệ thống. Trước khi gọi nhà thầu vào thi công, nên có văn bản đồng ý của chủ xưởng cho các việc sau:

• Đục tường, khoan sàn, bắt giá treo máng cáp vào kèo thép hoặc xà gồ.
• Đấu nối tủ mới vào tủ tổng hoặc thay máy cắt trong tủ của chủ xưởng.
• Lắp máy phát dự phòng, bồn dầu và tủ chuyển nguồn ATS.
• Thay đổi hệ thống đèn sự cố, đèn exit, chuông báo cháy liên quan đến hồ sơ PCCC của xưởng.

Điều khoản trả xưởng cũng cần rõ: phần điện bên thuê lắp thêm được tháo đi, để lại nguyên trạng, hay chủ xưởng mua lại. Thiếu điều khoản này, đến lúc trả xưởng bên thuê có thể phải tháo dỡ cả hệ máng cáp mới làm vài năm trước.

Những lỗi bên thuê hay gặp

• Ký hợp đồng rồi mới tính phụ tải. Đến khi máy về mới biết trạm không đủ, phải chờ nâng công suất trong khi vẫn trả tiền thuê.
• Đấu thêm máy vào tủ có sẵn mà không kiểm tra. Tủ chiếu sáng hoặc tủ ổ cắm của chủ xưởng không thiết kế cho động cơ lớn, dễ nóng cáp, nhảy aptomat.
• Không chụp ảnh hiện trạng lúc nhận xưởng. Khi có hư hỏng, hai bên không biết hỏng từ trước hay sau khi thuê.
• Bỏ qua hệ số công suất. Xưởng nhiều động cơ, máy hàn mà không có tụ bù thì tiền phạt công suất phản kháng có thể xuất hiện ngay hóa đơn đầu tiên.

Các lỗi kỹ thuật khác trong quá trình làm điện xưởng được tổng hợp ở bài các lỗi thường gặp khi lắp đặt hệ thống điện nhà xưởng.

Hỏi đáp nhanh

Chủ xưởng có bắt buộc phải cung cấp đủ điện cho máy của bên thuê không?

Chỉ bắt buộc ở mức đã cam kết trong hợp đồng. Nếu hợp đồng ghi “xưởng có điện 3 pha” mà không ghi công suất, bên thuê khó yêu cầu chủ xưởng nâng cấp. Vì vậy nên ghi con số kVA cụ thể.

Bên thuê có được tự thuê nhà thầu điện vào làm không?

Được, với phần sau điểm đấu nối. Phần trong tủ tổng, trạm biến áp và cáp trục thường phải qua chủ xưởng đồng ý, có khi chủ xưởng chỉ định đơn vị làm.

Hết hạn thuê thì phần điện đã lắp xử lý thế nào?

Theo điều khoản trả xưởng trong hợp đồng. Không có điều khoản thì thường phải khôi phục hiện trạng ban đầu, tức là tháo phần mình lắp thêm.

Có nên nhờ kỹ sư điện đi xem xưởng trước khi thuê?

Nên, nhất là khi máy móc có tổng công suất lớn hoặc cần nguồn ổn định. Một buổi khảo sát giúp biết trạm còn bao nhiêu công suất, tủ tổng có chỗ đấu nối không và chi phí cải tạo dự kiến, trước khi đặt cọc.