Khu kho xưởng xây để cho thuê nên được thiết kế điện sao cho mỗi xưởng có một tủ điện và một công tơ điện tử 3 pha riêng, đặt trước mọi phụ tải của xưởng đó, có niêm phong và đọc được chỉ số theo từng khung giờ. Làm đúng từ đầu, chủ đầu tư thu tiền điện minh bạch, đổi khách thuê không phải đục tường kéo lại cáp, và tránh được phần lớn tranh chấp về hóa đơn. Phần khó nhất không nằm ở việc lắp công tơ, mà ở chỗ chia công suất trạm biến áp cho từng xưởng và chọn mô hình mua điện ngay từ khi lập dự án.
Bài này viết cho chủ đầu tư khu xưởng cho thuê, tức bên xây và quản lý hạ tầng. Nếu anh chị là bên đi thuê xưởng, các điểm cần kiểm tra trước khi ký hợp đồng nằm ở bài tư vấn điện cho nhà xưởng đi thuê. Toàn bộ hạng mục mà Đại Phú Thịnh nhận làm, từ nhà xưởng đến văn phòng, có trong trang dịch vụ thi công điện.
Hai mô hình cấp điện cho khu xưởng cho thuê
Trước khi vẽ sơ đồ, chủ đầu tư cần chọn ai là bên mua điện của điện lực. Quyết định này ảnh hưởng đến số trạm biến áp, vị trí đặt công tơ và cả nội dung hợp đồng thuê.
| Tiêu chí | Mô hình A: điện lực bán thẳng cho từng xưởng | Mô hình B: chủ đầu tư mua tổng, đo đếm nội bộ |
|---|---|---|
| Ai ký hợp đồng mua điện | Từng bên thuê ký với điện lực | Chủ đầu tư ký một hợp đồng cho cả khu |
| Công tơ tính tiền | Công tơ của điện lực tại từng điểm đo | Một công tơ tổng của điện lực + công tơ phụ của chủ đầu tư cho từng xưởng |
| Trạm biến áp | Thường mỗi xưởng lớn một trạm, hoặc nhận hạ thế từ lưới điện lực nếu khu vực có sẵn | Một hoặc vài trạm dùng chung cho cả khu |
| Chi phí đầu tư ban đầu | Cao hơn nếu phải làm nhiều trạm | Thấp hơn nhờ tận dụng hệ số đồng thời giữa các xưởng |
| Rủi ro của chủ đầu tư | Ít: không phải thu tiền điện | Chịu tiền điện tổng, tổn thất, phạt hệ số công suất nếu bên thuê không trả đủ |
| Khi đổi khách thuê | Phải làm thủ tục thanh lý và ký lại hợp đồng mua điện | Chỉ cần chốt chỉ số công tơ phụ |
Khu có ít xưởng nhưng mỗi xưởng lớn (từ vài nghìn mét vuông trở lên, phụ tải vài trăm kVA) thường đi theo mô hình A. Khu nhiều xưởng nhỏ, khách thuê thay đổi thường xuyên, hay chọn mô hình B. Nhiều khu kết hợp: xưởng lớn có trạm riêng, dãy xưởng nhỏ dùng trạm chung.
Với mô hình B, việc chủ đầu tư thu lại tiền điện từ bên thuê có liên quan đến quy định về bán lẻ điện và giá bán lẻ. Quy định này đã thay đổi theo Luật Điện lực mới và cách áp dụng có thể khác nhau giữa các địa phương, nên hãy hỏi điện lực nơi đấu nối (hoặc Sở Công Thương) về cách làm hợp lệ trước khi chốt mô hình, rồi mới đưa vào hợp đồng thuê.
Chia công suất trạm biến áp cho từng xưởng
Sai lầm thường gặp là cộng công suất của tất cả các xưởng rồi chọn máy biến áp bằng đúng con số đó. Các xưởng không chạy đầy tải cùng lúc, nên tổng công suất thực tế luôn nhỏ hơn tổng cộng dồn. Ngược lại, nếu chọn trạm quá sát, chỉ cần một khách thuê có lò sấy hoặc máy nén lớn là cả khu bị nhảy aptomat tổng.
Cách làm hợp lý là gắn cho mỗi xưởng một mức công suất cam kết, thể hiện bằng dòng định mức của aptomat cấp cho xưởng, rồi tính trạm theo tổng các mức này nhân với hệ số đồng thời. Phần tính phụ tải chi tiết từ danh sách máy móc có trong bài cách tính phụ tải điện nhà xưởng.
Ví dụ giả định để minh họa cách tính (không phải số liệu của một công trình cụ thể): khu có 6 xưởng, mỗi xưởng cấp bằng aptomat 250A ở điện áp 400V.
- Công suất mỗi xưởng: √3 × 0,4 kV × 250 A ≈ 173 kVA.
- Tổng cộng dồn 6 xưởng: khoảng 1.040 kVA.
- Nếu áp hệ số đồng thời 0,6–0,7 (tùy ngành nghề dự kiến cho thuê): khoảng 620–730 kVA.
- Chọn máy biến áp có gam công suất kế trên, ví dụ 750 kVA, và chừa chỗ trong trạm để nâng cấp sau này.
Hệ số đồng thời phải chọn theo loại khách thuê thực tế. Kho chứa hàng khô chủ yếu dùng chiếu sáng và xe nâng, có thể chọn thấp. Xưởng sản xuất chạy ca liên tục thì phải chọn cao hơn. Khi chưa biết khách thuê là ai, nên tính theo kịch bản xấu hơn và ghi rõ mức công suất tối đa của từng xưởng trong hợp đồng thuê.
Sơ đồ phân phối: đặt công tơ ở đâu
Sơ đồ phổ biến của khu xưởng cho thuê đi theo thứ tự: trạm biến áp → tủ điện tổng (MSB) có máy cắt không khí ACB → tủ đo đếm → cáp đến tủ điện của từng xưởng. Khác biệt nằm ở vị trí tủ đo đếm.
Phương án 1: tủ công tơ tập trung cạnh phòng điện
Tất cả công tơ và aptomat cấp cho các xưởng nằm trong một dãy tủ đặt cạnh tủ tổng. Ưu điểm là người quản lý chốt chỉ số một lần cho cả khu, dễ niêm phong và dễ kiểm tra có ai đấu tắt hay không. Nhược điểm là mỗi xưởng cần một tuyến cáp riêng từ phòng điện, khu càng rộng thì khối lượng cáp càng lớn.
Phương án 2: công tơ đặt ở đầu mỗi xưởng
Từ tủ tổng đi một trục cáp hoặc thanh dẫn chạy dọc dãy xưởng, mỗi xưởng rẽ nhánh vào một tủ công tơ đặt ngoài tường. Cách này tiết kiệm cáp cho dãy xưởng dài, nhưng tủ công tơ nằm rải rác nên cần có hộp khóa, niêm phong và lịch chốt chỉ số rõ ràng.
Dù chọn phương án nào, nguyên tắc chung không đổi: công tơ của xưởng phải nằm trước mọi phụ tải của xưởng đó, không có nhánh nào đi tắt qua công tơ, và tủ công tơ đặt ở chỗ cả chủ đầu tư lẫn bên thuê cùng xem được.
Đang xây khu xưởng cho thuê và cần tính trạm, chia công suất, bố trí công tơ? Đại Phú Thịnh khảo sát miễn phí trong 24h tại TP HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An.
Chọn công tơ cho từng xưởng
Điện cho sản xuất được tính giá theo khung giờ cao điểm, bình thường và thấp điểm. Vì vậy công tơ phụ nên là loại điện tử 3 pha nhiều biểu giá, ghi riêng điện năng từng khung giờ. Nếu dùng công tơ một giá, chủ đầu tư sẽ phải phân bổ hóa đơn tổng theo tỷ lệ ước chừng, và xưởng chạy ca đêm sẽ chịu thiệt hoặc xưởng chạy giờ cao điểm được lợi.
| Hạng mục | Lựa chọn nên dùng | Ghi chú |
|---|---|---|
| Loại công tơ | Điện tử 3 pha, nhiều biểu giá | Ghi riêng điện năng theo khung giờ |
| Đấu nối | Trực tiếp với dòng nhỏ; gián tiếp qua biến dòng (CT) với dòng lớn | Tỷ số CT chọn theo dòng định mức của xưởng, không chọn quá lớn vì sai số tăng khi tải nhỏ |
| Đại lượng đo | Điện năng tác dụng (kWh) và phản kháng (kVArh) | Có số liệu phản kháng mới phân bổ được tiền mua công suất phản kháng |
| Đọc chỉ số | Có cổng truyền thông (RS485/Modbus) hoặc mô-đun đọc từ xa | Chốt chỉ số cùng thời điểm cho mọi xưởng, giảm tranh cãi |
| Kiểm định, niêm phong | Công tơ và CT có kiểm định còn hạn, niêm chì sau khi lắp | Lưu biên bản niêm phong trong hồ sơ bàn giao |
Hệ thống đọc từ xa không bắt buộc nhưng rất đáng làm với khu trên 5–6 xưởng. Chỉ số được ghi cùng một thời điểm với công tơ tổng của điện lực, nên phần chênh lệch giữa công tơ tổng và tổng các công tơ phụ được nhìn thấy ngay, không phải đợi cuối tháng mới phát hiện.
Điện khu vực chung và phần tổn thất
Ngoài các xưởng, khu cho thuê luôn có phụ tải dùng chung: chiếu sáng đường nội bộ, cổng và nhà bảo vệ, trạm bơm nước sinh hoạt, hệ thống chữa cháy, văn phòng ban quản lý. Phần này nên có công tơ riêng để biết chính xác mỗi tháng tốn bao nhiêu, sau đó tính vào phí quản lý hoặc phân bổ theo diện tích thuê. Bơm chữa cháy phải lấy nguồn ưu tiên từ phía trước aptomat tổng, không đi qua tủ của bất kỳ xưởng nào.
Với mô hình B còn một khoản thường bị bỏ quên: tổn thất trong máy biến áp và cáp. Công tơ tổng của điện lực luôn đếm nhiều hơn tổng các công tơ phụ. Hợp đồng thuê nên ghi rõ phần chênh lệch này được xử lý thế nào (chủ đầu tư chịu, hay phân bổ theo tỷ lệ điện năng từng xưởng). Nếu chênh lệch tăng bất thường giữa các tháng, đó là dấu hiệu có đấu tắt hoặc công tơ phụ hỏng.
Hệ số công suất và tụ bù khi nhiều xưởng dùng chung trạm
Khi dùng chung một trạm, hệ số công suất cosφ được điện lực đo tại công tơ tổng. Một khách thuê có nhiều động cơ, máy nén khí hay máy hàn có thể kéo cosφ cả khu xuống thấp, và khoản mua công suất phản kháng lại nằm trên hóa đơn của chủ đầu tư.
Cách xử lý thường dùng là lắp tủ tụ bù tự động ở tủ tổng để giữ cosφ cho cả khu, đồng thời dùng số liệu kVArh từ công tơ phụ để biết xưởng nào gây ra phần phản kháng lớn. Hợp đồng thuê có thể yêu cầu xưởng có phụ tải cảm lớn tự lắp tụ bù tại tủ của mình. Việc chọn tủ tổng và các ngăn lộ ra cũng cần tính đến chỗ đặt tủ tụ bù; phần chọn tủ có trong bài chọn tủ điện công nghiệp cho nhà xưởng.
Thiết kế để dễ đổi khách thuê
Khu xưởng cho thuê sống bằng việc khách thuê ra vào. Một hệ thống điện tốt là hệ thống mà khi khách cũ rời đi, khách mới vào chỉ cần chốt chỉ số và đấu thêm máy, không phải làm lại từ đầu.
- Chừa ngăn lộ dự phòng ở tủ tổng và tủ công tơ, phòng khi chia một xưởng lớn thành hai xưởng nhỏ.
- Cáp cấp cho mỗi xưởng chọn dư một cấp so với aptomat hiện tại, để khi khách cần thêm công suất chỉ phải đổi aptomat và công tơ, không phải kéo cáp mới.
- Tủ điện trong xưởng chỉ làm phần cơ bản: chiếu sáng, ổ cắm, quạt hút. Phần cấp điện cho máy móc để bên thuê tự làm theo dây chuyền của họ, có duyệt bản vẽ của chủ đầu tư.
- Tiếp địa và chống sét làm chung cho cả khu, có điểm đấu nối sẵn tại tủ của từng xưởng.
- Đặt tên, đánh số thống nhất giữa xưởng, aptomat, công tơ và tuyến cáp, ghi trên sơ đồ một sợi treo trong phòng điện.
Hồ sơ điện bàn giao cho mỗi khách thuê
Khi giao xưởng, chủ đầu tư nên chuẩn bị một bộ hồ sơ ngắn và để bên thuê ký xác nhận:
- Sơ đồ một sợi phần điện của xưởng, ghi rõ aptomat cấp nguồn và tiết diện cáp.
- Công suất tối đa được cấp (dòng định mức aptomat hoặc kVA).
- Số công tơ, chỉ số lúc bàn giao (theo từng khung giờ), ảnh chụp và biên bản niêm phong.
- Cách tính tiền điện, ngày chốt chỉ số, cách xử lý tổn thất và tiền công suất phản kháng.
- Quy định khi bên thuê muốn cải tạo, lắp thêm máy hoặc xin tăng công suất.
Nếu cần đánh giá hiện trạng điện của khu xưởng đã xây trước khi cho thuê, kỹ sư sẽ làm các bước như trong bài khảo sát và lập dự toán điện nhà xưởng.
Những lỗi hay gặp ở khu xưởng cho thuê
- Dùng công tơ cơ hoặc công tơ một giá, sau đó không phân bổ được hóa đơn theo khung giờ.
- Công tơ đặt sau một vài phụ tải (đèn hành lang, máy bơm) nên các phụ tải này không được đếm.
- Không ghi công suất tối đa trong hợp đồng thuê, khách lắp thêm máy làm quá tải trạm chung.
- Tủ tổng không có ngăn dự phòng, muốn tách xưởng phải dừng điện cả khu để cải tạo.
- Không có công tơ cho phụ tải chung nên không biết tiền điện chung thực tế là bao nhiêu.
Hỏi đáp
Có bắt buộc mỗi xưởng phải có trạm biến áp riêng không?
Không. Nhiều xưởng có thể dùng chung một trạm, miễn là tổng công suất tính toán nằm trong khả năng của máy biến áp và cách mua bán điện phù hợp quy định của điện lực địa phương. Xưởng có phụ tải lớn hoặc muốn ký hợp đồng mua điện trực tiếp thì nên có trạm riêng.
Công tơ phụ có cần kiểm định không?
Nên dùng công tơ và biến dòng có kiểm định còn hạn. Đây là căn cứ để tính tiền với bên thuê, nên khi có tranh chấp, công tơ không có kiểm định rất khó được chấp nhận.
Khách thuê muốn tăng công suất thì làm thế nào?
Kiểm tra lại công suất còn trống của trạm, tiết diện cáp cấp cho xưởng và dòng định mức của aptomat. Nếu cáp đã chọn dư một cấp từ đầu, thường chỉ cần thay aptomat, đổi CT và công tơ phù hợp, rồi cập nhật phụ lục hợp đồng.
Nên đặt tủ công tơ tập trung hay ở từng xưởng?
Khu nhỏ, xưởng nằm gần phòng điện thì đặt tập trung để dễ quản lý. Dãy xưởng dài thì đặt ở đầu mỗi xưởng để đỡ tốn cáp, kèm hộp khóa và đọc chỉ số từ xa.
Cần thiết kế và thi công điện cho khu kho xưởng cho thuê, tách công tơ từng xưởng? Gọi hoặc nhắn Zalo để Đại Phú Thịnh khảo sát miễn phí trong 24h tại TP HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An.
